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Compró una casa y la Justicia decidió que no podrá escriturarla

La causa es por una operación con un inmueble ocurrida en 2002.

La Justicia rosarina declaró extinguido por prescripción el derecho del comprador de un inmueble a adquirir e inscribir el dominio del bien del que resultó adjudicatario en venta directa.

Un hombre procedió a enajenar el dominio pleno de un condominio que poseía en Sauce Viejo. Fue adjudicada la venta a una mujer que el 21 de octubre de 2002 depositó judicialmente el importe de la compra.

El vendedor destacó que “habiendo transcurrido dos décadas, la compradora a quien le fuera adjudicado el inmueble, no ha solicitado ni tramitado en el proceso la entrega de la posesión, ni la transferencia a su nombre e inscripción registral del inmueble liquidado, lo que debe computarse desde dicha fecha, en que dichas obligaciones se tornaron exigibles”.

La adjudicataria había cedido sus derechos a un tercero, pero no cambió la situación jurídica, ya que el supuesto cesionario tomaría el bien cedido en el estado jurídico que se lo transfirió la cedente.

En fecha 25 de noviembre de 2021 manifestó tener por demandados de la incidencia de prescripción liberatoria a la adjudicataria y a sus cesionarios. El abogado patrocinante fue el doctor Jorge Menini.

Compareció uno de los cesionarios y afirmó que “no puede aplicarse la prescripción liberatoria por no haber pedido la posesión el comprador, en una venta judicial. Pretende el quebrado recuperar un inmueble que ha salido de su patrimonio y con eso haber satisfecho en parte a los acreedores.

El juez en lo civil y comercial Luciano Carbajo sostuvo en la resolución que “en materia de subastas judiciales el acto de remate es el momento en que comienza a gestarse efectivamente este título complejo que, a diferencia de una escritura notarial donde todo sucede en el mismo momento-, se va gestando en diferentes instancias procesales”.

Agregó “¿cuándo se completa el trámite de la subasta judicial? A tal fin son necesarios cuatro momentos: 1) el acto de remate, 2) el auto aprobatorio de la subasta, 3) el pago del precio, y 4) la puesta en posesión del bien”. Así, es evidente que a los fines de obtener el título perfecto por la adquisición de un bien por subasta judicial, deben cumplirse los cuatro momentos antes mencionados”.

Destacó que “si no se ha tomado la posesión del inmueble, el comprador en subasta no es titular de dominio, sino que posee un derecho personal sobre el mismo vinculado con la escrituración a su favor”.

La autorización de venta directa se registró en setiembre 2002 y el pago del precio se produjo el25 de octubre de ese año, por lo que esta última, resulta se el acto jurídico válido que inicia el cómputo de la prescripción.

Hubo algunos actos que interrumpieron la prescripción. Afirmó el juez que “la toma de posesión judicial era el acto jurídico válidamente útil que correspondía haber sido realizado, con virtualidad suficiente para interrumpir la prescripción transcurrida”.

Expresó también que “la naturaleza jurídica de la venta en remate judicial, subasta pública, es particular y compleja: a) por ser una peculiar forma de compraventa, en la que resultan aplicables tanto normas adjetivas como sustantivas, manifestándose como un negocio jurídico mixto, en el que confluyen tanto normas de fondo como de forma. b) no es una transmisión dederechos voluntaria. No hay acuerdo de voluntades del rematado con el comprador. c) se produce una subrogación real”.

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